raporty i opinie o rynku

Inwestujesz w mieszkanie? Szukaj lokalizacji, która zyska na wartości

Które nieruchomości nie tracą na wartości? Oczywiście te świetnie zlokalizowane. Mieszkania we wrocławskim czy krakowskim rynku, w okresie dużej przeceny w nieruchomościach nie tylko nie staniały, ale nawet i drożały. Oczywiście nie każdego stać na inwestycję w najbardziej prestiżowej lokalizacji. Należy więc szukać takich miejsc, które będą zyskiwać z czasem.

Gdyby wybór lokalizacji opłacalnych ograniczał się wyłącznie do ścisłych centrów dużych miast, rynek byłby znacznie ograniczony, a na takich nieruchomościach urosłaby bańka cenowa. Na szczęście tak nie jest. Inwestorzy, których nie stać na „pewniaki” (pisane w cudzysłowie, bowiem tak naprawdę pewniaki nie istnieją, można mówić o dużym prawdopodobieństwie) nie są na straconej pozycji.

Pamiętajmy, że gorsza, peryferyjna lokalizacja nie musi być taką w perspektywie kilku, kilkunastu lat, a przecież na taki dystans obliczone jest inwestowanie w nieruchomości. Osoby, które wybiorą dobrze i tanio kupią mieszkanie w gorszym położeniu, mogą sporo zarobić, jeśli lokalizacja stanie się atrakcyjniejsza, a tak może się stać z wielu przyczyn.

Przed włożeniem swoich pieniędzy w daną nieruchomość, warto pozyskiwać wiedzę. Śledzić plany miejscowe i studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego, być na bieżąco z polityką samorządową w zakresie infrastruktury i komunikacji, znać i obserwować realizację inwestycji mieszkaniowych i komercyjnych w okolicy.

Pamiętajmy, że miasta się rozrastają. Tworzą się nowe centra. Dzisiejsze peryferyjne dzielnice mieszkaniowe, za kilkanaście lat – zwłaszcza wsparte inwestycjami infrastrukturalnymi – mogą być lokalnymi centrami i przyciągać nowe inwestycje. Wartość nieruchomości w okolicy podnosi obecność rozpoznawalnych nieruchomości komercyjnych – biurowców, centrów handlowych itd.

Oczywiście ten sam wpływ mają inwestycje drogowe, komunikacyjne. Przykład chyba najbardziej sztandarowy to druga linia metra w Warszawie. Po jej uruchomieniu mieszkania w okolicy wyraźnie podrożały. W miastach regionalnych podobny wpływ może mieć np. uruchomienie linii tramwajowej w daną lokalizację, która znacznie poprawi jej skomunikowanie.

Z kolei jeśli chodzi o dzielnice ze złą sławą – najczęściej takie obszary stanową rezerwuar mieszkań komunalnych – też możemy założyć, że stopniowo będzie to się zmieniać. Przykład z Wrocławia to Śródmieście i Przedmieście Oławskie – zabudowane kamienicami. Dziś dzięki programowi rewitalizacji miejskich kamienic, nowym inwestycjom deweloperskim i napływowi nowych mieszkańców takie dzielnice znacznie zmieniły wizerunek. Klienci docenili ich dobre położenie, a same kamienice po odremontowaniu znacznie zyskują na wartości.

Dobry „strzał” inwestycyjny to marzenie wielu – kupno taniego mieszkania, które z czasem znacznie podrożeje.
Choć lokalizacja jest chyba najważniejszym czynnikiem, który powinniśmy brać pod uwagę, są też i inne. Do nich należy rodzaj budownictwa, w który warto zainwestować i same parametry nieruchomości.

Z doświadczenia pośredników WGN wynika, że obecnie ryzykowne jest inwestowanie w nieruchomości duże – zarówno mieszkania, jak i domy. Po pierwsze ciężej znaleźć na nie najemców, po drugie – kupców. Do tego stawka za metr kwadratowy dużej nieruchomości jest z reguły obniżona (nie dotyczy to segmentu apartamentów).

Polacy preferują średnie metraże – 40 – 60 mkw. W przypadku domów również nastąpiła zmiana preferencji klientów. Jeszcze kilkanaście lat temu budowało się duże domy wielopokoleniowe – o kilku kondygnacjach i powierzchni przynajmniej 200 mkw. Dziś ten format jest już zupełnie niepopularny. Królują mniejsze domy – do 150 metrów. Te duże są skazane na przecenę.

Jeśli chodzi o typ budownictwa – na rynku wtórnym nastała moda na inwestowanie w kamienice. W takie obiekty, często świetnie położone, wkładają swoje pieniądze deweloperzy mieszkaniowi i komercyjni. Lokalne programy rewitalizacyjne sprawiają, że coraz więcej kamienic odzyskuje dawne piękno. Z danych cenowych WGN wynika, że mieszkania w odrestaurowanych obiektach zyskują na wartości nawet o 100 proc. Jeśli natomiast chodzi o bloki – tu jest nieco trudniej, co nie oznacza, że wielką płytę należy automatycznie skreślić. Mieszkania w takim budownictwie z reguły mają nieco niższe ceny, co może znacznie poprawiać rentowność najmu, zwłaszcza jeśli osiedle jest dobrze położone. Oczywiście bloki w centralnych lokalizacjach utrzymują wartość mieszkań.

Jeśli próbować określić co jest „pewniakiem” na rynku mieszkaniowym, można powiedzieć, że pewniaków właściwie nie ma. Nie sposób określić co w perspektywie kilkunastu lat nie straci na wartości. Można oszacować natomiast prawdopodobieństwo. Przykład przeceny po górce cenowej z lat 2007 – 2008 pokazuje, że najbardziej odporne na spadki cen (które średnio wyniosły 30 proc.) okazały się nieruchomości w ścisłych centrach miast, a więc te najbardziej prestiżowe. Obroniły się też niektóre inwestycje apartamentowe, z segmentu Premium, ale tylko niektóre. Wiele przeszacowanych projektów musiało przejść drastyczną przecenę.

Wartość trzymają też najlepsze lokalizacje inwestycyjne w prestiżowych miejscowościach turystycznych. Mowa o pasie nadbałtyckim, czy kurortach zimowych, takich jak Zakopane, Wisła, Karpacz itp.

Pamiętajmy, że sam właściwy wybór nieruchomości to nie wszystko. Do czynienia mamy też z pewnymi czynnikami w skali makro, które będą się przekładać na rynek. Chodzi przede wszystkim o niekorzystne zmiany demograficzne, ale również z drugiej strony rosnącą imigrację do Polski. Wpływ na popyt w przyszłości mają również zmiany natury kulturowej, obyczajowej – większa liczba osób żyjących samotnie, częstsze zmiany miejsca zamieszkania i pracy w ciągu życia. Wszystko to będzie pociągać za sobą zmiany preferencji popytowych na rynku mieszkaniowym.

Genowefa Marciczkiewicz, Dział Analiz WGN

drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
USA

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny

WGN Aranżacje pod klucz
Aranżacje
pod klucz

WGN Projekty
Projekty

Home staging
Home staging

WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia

WGN Projekty domów
Projekty domów

WGN Analizy
Analizy

Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies