raporty i opinie o rynku

Wynajem mieszkań coraz bardziej opłacalny

Rośnie rentowność inwestycji w mieszkania kupowane z myślą o wynajmie. W największych miastach przeciętnie wynosi ona obecnie około 4,3 – 5 proc. w skali roku. To więcej niż da się zarobić na obligacjach czy lokatach bankowych.

Roczną rentowność najmu obliczamy dzieląc roczny dochód netto z nieruchomości przez jej wartość. Wysokość, którą uzyskamy, będzie uzależniona od tego co jest naszym kosztem. Jeśli opłaty za prąd, gaz i czynsz do spółdzielni stanowią czynsz dodatkowy płacony przez najemcę, wtedy nie pomniejszają one naszego dochodu. Jeśli jednak operujemy jedną, całościową stawką czynszu (czynsz najmu plus administracyjny i media), powinniśmy obniżyć w takiej sytuacji swój dochód o wysokość tych opłat. Dochód oczywiście obniża też podatek od najmu – w formie ryczałtu wynoszący 8,5 proc.

Przykładowe wyliczenie rentowności dla 50 metrowego mieszkania we Wrocławiu wygląda następująco: roczny przychód z tytułu wynajmy to 17500 zł (zakładamy, że mieszkanie jest wynajęte przez 10 mcy w roku). Od tej kwoty odejmujemy podatek 8,5 proc., oraz czynsz dla spółdzielni mieszkaniowej i media, czyli 12 razy 450 zł (przeciętna wartość czynszu za mieszkanie tej wielkości w bloku). Daje nam to w sumie kwotę dochodu netto na poziomie nieco ponad 10 tys. zł, którą następnie dzielimy przez wartość mieszkania. W naszym przypadku wyniesie ona 250 tys. zł (5000 zł/ mkw.), co da nam roczną rentowność najmu na poziomie około 4,2 proc.

Próbując więc samodzielnie obliczać rentowność najmu należy dla maksymalnie precyzyjnego rachunku odjąć dodatkowe koszty, którymi będą m.in. podatek od nieruchomości, koszty związane z czasowymi remontami mieszkania itp.

Niezależnie jednak od wyniku, który otrzymamy będzie on raczej zdecydowanie wyższy od stopy zwrotu możliwej obecnie do uzyskania na lokatach bankowych czy w przypadku obligacji. Oba te instrumenty nie dają obecnie więcej niż 2,5 proc. rocznie.

Wracając do najmu – najwięcej można zarobić oczywiście na rynkach, gdzie ceny mieszkań są stosunkowo niskie, natomiast stawki czynszów najmu stosunkowo wysokie. W największych miastach średnie stawki czynszów (na podstawie ofert WGN) nie różnią się znacząco w Gdańsku, Krakowie i Wrocławiu, gdzie wynoszą około 33 zł/ mkw./mies. Zdecydowanie taniej jest już w Poznaniu (około 28 zł), natomiast najdroższym rynkiem pozostaje Warszawa (45 zł/mkw./mies.).

Porównując to do średnich transakcyjnych cen mieszkań na rynku wtórnym można powiedzieć, że z najlepszą relacją cen do czynszów najmu mamy do czynienia w Gdańsku, gdzie średnio za mieszkanie na rynku wtórnym należy płacić 5000 zł. Nieco taniej – bo 4900 oczekują oferenci w Poznaniu, ale tu są dużo niższe stawki najmu. Zdecydowanie natomiast najmniej konkurencyjnym rynkiem będzie Kraków – z wysokimi cenami mieszkań (5800 zł/ mkw. cena transakcyjna) i przeciętnymi stawkami najmu. Warszawa to – jak już wspomnieliśmy – odrębna kategoria. Co prawda za mieszkanie płaci się tu średnio 7000 zł od metra, ale też czynsze najmu są o ponad 1/3 wyższe.

W najbliższym czasie dochodowość wynajmu na pewno będzie istotnym czynnikiem zwiększającym popyt na mieszkania – w szczególności na rynku wtórnym. Inwestorzy korzystają z faktu, że ceny ciągle jeszcze nie rosną i utrzymują się na dosyć niskich poziomach, dodatkowo tanieją kredyty hipoteczne, po ostatnich obniżkach mamy do czynienia z kolejnym rekordem jeśli chodzi o najniższy historycznie poziom stóp procentowych. O rosnącej opłacalności inwestycji w mieszkania mówi też ostatni raport NBP, podsumowujący 2014 rok. Wskazuje się w nim, że Polacy mogą sobie pozwolić obecnie na „więcej” mieszkania z pensji. Średnia dostępność w 7 największych miastach kraju wynosi obecnie 0,83 mkw. za przeciętne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw. Jeszcze pięć lat temu dostępność mieszkań wynosiła 0,49 mkw. z przeciętnej pensji, co oznacza, że wzrosła o blisko 70 proc.

Na taki stan rzeczy wpływ ma kilka czynników – przede wszystkim stabilne i ciągle dosyć niskie ceny mieszkań, po drugie deflacja. Warto wskazać też oczywiście na taniejące kredyty. Eksperci podkreślają, że w takiej sytuacji możliwe jest finansowanie kredytu przychodami z najmu.

Inwestorzy zainteresowani rynkiem najmu poszukują okazji cenowych, mieszkań przecenionych bądź do remontu. Kluczowa pozostaje lokalizacja.

Marcin Moneta, Dział Analiz WGN

 

drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
USA

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Aranżacje pod klucz
Aranżacje
pod klucz

WGN Architektura & Design
Architektura
& Design

WGN Wyceny
Projekty domów

WGN Wyceny
Wyceny

WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia

WGN Analizy
Analizy

WGN Projekty
Projekty

Home staging
Home staging

E-marketing
dla nieruchomości


Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies