raporty i opinie o rynku

Obiekty przemysłowe – droższe te z potencjałem komercyjnym i mieszkaniowym

Obiekty poprzemysłowe zyskują na znaczeniu i coraz częściej traktowane są jako nieruchomości komercyjne. Chodzi zwłaszcza o budynki fabryczne z czasów przedwojennych. Obecnie zabytkowe fabryki stają się lokalizacjami dla loftów, galerii handlowych czy biurowców. Te dobrze zlokalizowane i we względnie dobrym stanie technicznym mogą uzyskiwać wysokie wyceny.
Coraz więcej – szczególnie w dużych miastach mamy przykładów udanych rewitalizacji dawnych obiektów przemysłowych i dostosowania ich do nowych funkcji. Można tu wymienić choćby łódzką Manufakturę. Powstają też lofty (przykład Wrocław – Lofty Archicomu, Lofty projektu Nowa Papiernia), czy biurowce (m.in. Storrady Park Office w Szczecinie po XIX – wiecznej elektrowni miejskiej).

Zabytki przemysłowe przedstawiają wartość komercyjną tym większą im lepsze jest położenie tych obiektów, stan techniczny i rozpoznawalność, czyli bogata historia, która nadawałaby całemu projektowi komercyjnemu dodatkowego waloru.

Przykładem takiej nieruchomości może być choćby wystawiona obecnie na sprzedaż była fabryka Oscara Schindlera w czeskim mieście Brnenec. We Wrocławiu piękna architektura i bogata historia przyciągnęła kilka lat temu amerykańskiego inwestora – Clairmont Global do Browaru Piastowskiego przy ul. Jedności Narodowej. Obecnie ta nieruchomość jest na sprzedaż za 50 mln zł.

Obiekty przemysłowe, fabryki i zakłady można podzielić na dwie podstawowe grupy – działające, bądź działające do niedawna, które oferują wyposażenie, maszyny itp., oraz byłe już fabryki, po których zostały budynki. Te pierwsze oczywiście będą dużo droższe, a ich oferta jest skierowana do konkretniej, węższej grupy odbiorców.



Średnia cenowa za nieruchomości przemysłowe wynosi około 1300 zł od metra kwadratowego. Działające fabryki i zakłady są wyceniane oczywiście znacznie wyżej.

Przykładowe oferty:
1) Rawicz - za działający zakład ślusarsko – mechaniczny, z pełnym wyposażeniem oferent oczekuje ponad 1,2 mln zł (4500 zł od metra).
2) W Lesznie za funkcjonującą betonownię oferent chce 2,7 mln zł, czyli po 2500 zł za metr.
Jak widzimy, stawki są powyżej średniej cenowej. Inaczej ma się rzecz z byłymi obiektami przemysłowymi. Tutaj tylko niektóre będą wyceniane powyżej średnich. Możemy jednak wskazać na pewną prawidłowość – wyższe wyceny uzyskają na pewno te nieruchomości, które są położone atrakcyjnie pod względem inwestycji komercyjnych, oraz te, które mają duży potencjał ze względu na walory architektoniczne, historię i dobrą lokalizację. Częściej więc droższe będą np. stare fabryki z dwudziestolecia międzywojennego, niż byłe obiekty przemysłowe z czasów PRL.

Przykładowe oferty:
1) Hale magazynowo – przemysłowe z 1960 roku – Olkusz. Stawka – 440 zł/ m kw.
2) Zabytkowy, przedwojenny budynek fabryczny w okolicach Dzierżoniowa – wpisany do rejestru zabytków – 950 m kw. w cenie 190 tys. zł (200 zł za metr)
3) Zabytkowy młyn z 1905 roku w Modłej na Dolnym Śląsku – w cenie 200 tysięcy złotych (900 m kw. za 214 zł od metra)
4) Grodzisk Wielkopolski – zabytkowarozlewnia piwa z 1939 roku, obecnie wykorzystywana jako hurtownie. Obiekt położony w centrum miasta. Stawka za metr: 2700 zł.

Jak widzimy – ta ostatnia oferta uzyskała wielokrotnie wyższą wycenę, niż inne nieruchomości poprzemysłowe z tego samego okresu. Można zakładać, że przesądziła o tym bardzo dobra lokalizacja, która sprawia, że nieruchomość ma duży potencjał inwestycyjny.

Należy pamiętać, że dostosowanie dawnych fabryk do nowych funkcji to zadanie nie dla każdego inwestora. Przede wszystkim wiąże się ono z potężnymi nakładami finansowymi (często większymi niż budowa „od zera”), po drugie jeśli obiekt ma ochronę konserwatorską, będą zakazy związane z ewentualną przebudową, wyburzeniami i wiele innych obostrzeń. Z drugiej strony udane projekty tego typu będą się na pewno wyróżniać na rynku, co może gwarantować komercyjny sukces.

Marcin Moneta
Dział Analiz WGN
drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny


WGN Projekty
Projekty


Home staging
Home staging


E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen. W Poznaniu przeciętnie za mieszkanie deweloperzy oczekują około 5900 zł/ m kw. a więc dokładnie tyle, ile wynosi limit w MDM. Warto zaznaczyć, że od stycznia ceny ofertowe wzrosły średnio na tym rynku o około 300 zł za metr. Z kolei w Łodzi, gdzie z dopłatą państwa można kupić mieszkanie w cenie blisko 4900 zł za metr, obecna średnia cenowa to około 4700 zł. Od początku roku wzrosła ona o około 200 zł/ m kw. Mniejszy wpływ na ceny rynkowe ma MDM, w miastach gdzie limity są zdecydowanie poniżej średnich stawek. Przykładowo – we Wrocławiu nowe mieszkania z dopłatą kupimy w maksymalnej stawce blisko 5000 zł, a średnia cenowa dla tego rynku wynosi niecałe 6000 zł. Od początku roku nie zmieniła się ona zasadniczo. Dostrzegamy tylko niewielkie wahania. Jeśli chodzi o Warszawę i Kraków – tutaj co prawda limity cen MDM są dużo niższe od średnich cenowych, mimo to z danych WGN oraz innych pośredników nieruchomości i barometru cen wynika, że od początku roku stawki wzrosły o około 150 – 200 zł na metrze. W Warszawie średnia cenowe dla nowych mieszkań obecnie to niecałe 8000 zł za metr, w Krakowie o 1000 zł niżej. Wszystko wskazuje na to, że ceny na rynku pierwotnym nadal będą rosły, choć być może nie tak dynamicznie, jak obecnie obawiają się tego klienci. Co prawda deweloperzy znów dużo budują, a w II kwartale liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, wzrosła o ponad 14 tysięcy, czyli o prawie 50 proc., jednak stale utrzymujący się wysoki popyt będzie generował podwyżki. Dodać należy też oczekiwanie, że na rynkach ze słabą dostępnością mieszkań w MDM (Wrocław, Kraków) w kolejnym kwartale wzrosną limity programu, co będzie kolejnym czynnikiem, sprzyjającym wzrostowi cen. Na tym tle pozytywnie prezentuje się rynek wtórny, gdzie wyraźnych wzrostów cen na razie nie widać – przy czym z racji szerokości oferty, na większości dużych rynków klienci mają duży wybór tanich mieszkań, często w niższych cenach nawet od lokali z państwową dopłatą.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies