raporty i opinie o rynku

Szukaj tanich mieszkań zanim będzie za późno

Uśrednione stawki za mieszkania z rynku wtórnego w największych miastach pokazują, że ceny wróciły do poziomu tych sprzed 7 lat. To dobry moment, by poszukać okazji i „upolować’ coś taniego. Warto się przy tym pospieszyć, bowiem popyt rośnie, a z nim wkrótce z pewnością zaczną rosnąć ceny.
W pierwszym kwartale tego roku, jak podaje NBP, średnia cen transakcyjnych z rynku wtórnego dla Warszawy, Wrocławia, Gdańska, Krakowa, Gdyni i Łodzi wynosiła 5500 zł za metr. Takie ceny obowiązywały, jak podaje zestawienie, na przełomie 2006 i 2007 roku. Później już było tylko drożej, aż do szczytu górki cenowej przypadającego na początek 2008 roku, kiedy średnie ceny wynosiły blisko 7000 zł/ m kw. Potem mieszkania zaczęły tanieć i skutkiem jest obecny powrót do stawek sprzed zwyżki cenowej i nadmuchanej bańki na rynku.

Czy należy się spodziewać dalszych spadków cen? To raczej wątpliwe, biorąc pod uwagę, że mieszkaniówka zaliczyła już wyraźne odbicie. Dotyczy to zwłaszcza rynku pierwotnego, ale poprawia się również sprzedaż mieszkań używanych. Klienci korzystają z ciągle tanich kredytów. Sytuacja ta jednak nie będzie trwać wiecznie – już rosną marże bankowe, a stopy procentowe mogą wzrosnąć na początku przyszłego roku. Dlatego jeśli jeszcze tanio kupić mieszkanie, to może właśnie teraz.

Jak szukać okazji? Dobrym rozwiązaniem może być poszukiwanie wśród tzw. mieszkań do remontu. Oczywiście taki lokal będzie wymagał nakładów, ale może się okazać np. że nie będą one tak duże, jak duży może być wzrost wartości takiej nieruchomości. Mieszkania do remontu są tymczasem znacznie tańsze od nieruchomości sprzedawanych w rynkowych stawkach.

Przykładowo – w Warszawie takie mieszkania można kupić w WGN obecnie już za 6000 – 6500 zł od metra, gdzie średnia cenowa dla stolicy wynosi około 7500 zł. Nie chodzi też o lokalizacje peryferyjne – przewijają się za to takie dzielnice jak Wola, czy Żoliborz.

W Poznaniu mieszkania kwalifikowane jako „do remontu” są obecnie w WGN w cenach nawet 3500 zł od metra kwadratowego. Chodzi o wielką płytę i taką lokalizację jak Rataje. Stawki, o których mowa są o około 2000 zł za metr niższe od obecnych średnich cenowych dla Poznania. W Gdańsku – przykładową ofertą – może być mieszkanie do remontu w Oliwie, wycenione na 5700 zł, czyli o około 700 zł mniej od stawek przeciętnych dla tego rynku.

Oprócz poszukiwania mieszkań do remontu, można próbować celować w lokale na przykład w kamienicach. Takie nieruchomości, podobnie jak wielka płyta, częściej są wyceniane niżej, ale też jeśli kamienica np. doczeka się remontu, wartość tego typu mieszkań znacznie wzrasta.

Tak więc, warto zastanowić się nad kamienicą, o ile np. w perspektywie będzie jej rewitalizacja itp. (warto przed kupnem porozmawiać ze wspólnotą).

We Wrocławiu obecnie w WGN można znaleźć mieszkanie w przedwojennej kamienicy na Kozanowie, w cenie 4700 zł od metra. Jednak nie brak także i ofert ze Śródmieścia, gdzie lokale w kamienicach były wyceniane nawet na 4000 zł i mniej, czyli o ponad 2000 zł niżej od cen średnich. Z kolei w Warszawie – na Pradze – Północ można znaleźć oferty mieszkań w kamienicach po około 6200 zł za metr, a więc o 1300 zł mniej, niż płaci się przeciętnie.

Tradycyjnie są też przecenione nieruchomości w blokach z czasów PRL. W każdej wielkomiejskiej lokalizacji budownictwo z wielkiej płyty będzie przynajmniej o około 10 procent tańsze. Czy są to oferty nieatrakcyjne? Niekoniecznie – warto zastanowić się nad lokalizacją, sprawdzić stan techniczny budynku i mieszkania. Należy pamiętać, że wielka płyta przechodziła na polskich osiedlach dużo remontów i ociepleń. Dostawiano balkony, wymieniano węzły ciepłownicze itp. Oferta z bloków wcale więc nie musi być automatycznie uznana za nieatrakcyjną. Wszystko zależy gdzie, w jakim stanie i za ile. Bloki pozostają nadal najpopularniejszymi mieszkaniami na rynku wtórnym i na razie ten trend się nie zmieni.

Co do cen w poszczególnych miastach – wśród rynków wymienionych w zestawieniach cenowych NBP, na pewno najtańsza będzie Łódź. W tym mieście obecnie w WGN mieszkania można kupić w przeciętnej cenie 3500 zł od metra, jednak nie brak i ofert wycenianych nawet poniżej 3000 zł za metr, niejednokrotnie chodzi o nawet centralne lokalizacje.

Poza tańszymi rynkami warto też szukać w miejscach oddalonych od centrów miast, choć tam za niższą cenę zapłacimy gorszą lokalizacją. Nie musi być to jednak wada jeśli np. osiedle ma dobre połączenie z centrum, bądź okolica zyska na wartości poprzez np. planowaną dużą inwestycję.

Przyczynkiem do obecnego wyszukiwania okazji na rynku na pewno będzie fakt, że oprócz ciągle jeszcze niskich cen, obecnie można wziąć kredyt na 95 procent wartości nieruchomości. Już w przyszłym roku będzie to 90 procent, co oznacza, że dla przeciętnego 60 metrowego mieszkania z rynku wtórnego trzeba będzie wyłożyć 10 proc., czyli około 33 tysięcy złotych wkładu własnego.

drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny


WGN Projekty
Projekty


Home staging
Home staging


E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen. W Poznaniu przeciętnie za mieszkanie deweloperzy oczekują około 5900 zł/ m kw. a więc dokładnie tyle, ile wynosi limit w MDM. Warto zaznaczyć, że od stycznia ceny ofertowe wzrosły średnio na tym rynku o około 300 zł za metr. Z kolei w Łodzi, gdzie z dopłatą państwa można kupić mieszkanie w cenie blisko 4900 zł za metr, obecna średnia cenowa to około 4700 zł. Od początku roku wzrosła ona o około 200 zł/ m kw. Mniejszy wpływ na ceny rynkowe ma MDM, w miastach gdzie limity są zdecydowanie poniżej średnich stawek. Przykładowo – we Wrocławiu nowe mieszkania z dopłatą kupimy w maksymalnej stawce blisko 5000 zł, a średnia cenowa dla tego rynku wynosi niecałe 6000 zł. Od początku roku nie zmieniła się ona zasadniczo. Dostrzegamy tylko niewielkie wahania. Jeśli chodzi o Warszawę i Kraków – tutaj co prawda limity cen MDM są dużo niższe od średnich cenowych, mimo to z danych WGN oraz innych pośredników nieruchomości i barometru cen wynika, że od początku roku stawki wzrosły o około 150 – 200 zł na metrze. W Warszawie średnia cenowe dla nowych mieszkań obecnie to niecałe 8000 zł za metr, w Krakowie o 1000 zł niżej. Wszystko wskazuje na to, że ceny na rynku pierwotnym nadal będą rosły, choć być może nie tak dynamicznie, jak obecnie obawiają się tego klienci. Co prawda deweloperzy znów dużo budują, a w II kwartale liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, wzrosła o ponad 14 tysięcy, czyli o prawie 50 proc., jednak stale utrzymujący się wysoki popyt będzie generował podwyżki. Dodać należy też oczekiwanie, że na rynkach ze słabą dostępnością mieszkań w MDM (Wrocław, Kraków) w kolejnym kwartale wzrosną limity programu, co będzie kolejnym czynnikiem, sprzyjającym wzrostowi cen. Na tym tle pozytywnie prezentuje się rynek wtórny, gdzie wyraźnych wzrostów cen na razie nie widać – przy czym z racji szerokości oferty, na większości dużych rynków klienci mają duży wybór tanich mieszkań, często w niższych cenach nawet od lokali z państwową dopłatą.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies