raporty i opinie o rynku

Czy ziemia rolna zacznie tanieć?

Ceny państwowej ziemi rolnej spadły nieznacznie w drugim kwartale roku. Czy to pierwsze symptomy pękania bańki cenowej na rynku, a przynajmniej wyhamowania wzrostów cen? Na razie za wcześnie, by o tym mówić, ale wydaje się, że inwestorzy coraz bardziej powinni się liczyć z takim scenariuszem.
W drugim kwartale hektar państwowej ziemi rolnej kosztował w naszym kraju 23589 zł i był tańszy w porównaniu do wcześniejszego kwartału o 577 zł. Takie dane upubliczniła Agencja Nieruchomości Rolnych na podstawie dokonanych 3,5 tysiąca transakcji ziemią.

Na mapie najdroższych i najtańszych gruntów nic się nie zmienia. Dominują  dolnośląskie – 30212 zł za hektar, wielkopolskie – 31574 zł, opolskie – 37561 zł, kujawsko – pomorskie – 37646 zł. Z kolei najtaniej na tzw. ścianie wschodniej. Na Podlasiu hektar kosztuje 15852 zł, na Lubelszczyźnie – 16660.

Agencja Nieruchomości Rolnych określiła obecny niewielki spadek cen jako stabilizację cenową. Ciągle jednak, rok do roku ziemia drożeje. Obecne stawki za państwowe grunty są wyższe od ubiegłorocznych, kiedy hektar kosztował 22000 zł.
Z kolei nie ma mowy o spadkach cen, jeśli przyjrzeć się ostatnim danym GUS. Wg nich średnio hektar w naszym kraju kosztuje 30 tysięcy złotych i w porównaniu do ubiegłego roku podrożał aż o 5000 zł.
Czy więc mamy rzeczywiście do czynienia ze stabilizacją cenową? Czy z niewielkiego spadku cen ziemi państwowej, który zaprezentowała ANR wynika coś więcej, nad okresowe wahnięcie?

Na to pytanie ciężko jednoznacznie odpowiedzieć. Ziemia rolna drożeje w Polsce co najmniej od 2006 roku. Od tego czasu ceny wzrosły o 260 – 300 procent. Mówimy więc o ogromnym skoku cenowym.



Coraz częściej z rynku dochodzą obawy o pęknięcie bańki cenowej, zwłaszcza, że nasza ziemia już dawno przestała być tania dla obcokrajowców, a przecież właśnie perspektywa otwarcia rynku dla klientów z unii w 2016 roku w dużej mierze generowała popyt na ziemię.

Zakładano, że klient z Europy Zachodniej połakomi się na nasze tanie grunty, w wyniku czego ceny jeszcze pójdą w górę, a inwestorom uda się odsprzedać ziemię z zyskiem. Dziś takie scenariusze są już dużo mniej prawdopodobne. Po wysokich wzrostach cen nasze grunty, co prawda ciągle są znacznie tańsze, niż w wielu krajach Zachodu, ale np. okazują się już droższe niż we Francji, czy w Szwecji, ponadto przegrywają cenową konkurencję z ziemią z innych państw naszego regionu. Już w 2012 roku ziemia z Polski była o 2,5 tys. euro na hektarze droższe niż na Słowacji i  Czechach, o blisko 3,8 tys. niż na Węgrzech, o 3,3 tys. niż w Bułgarii i aż o niecałe 5 tysięcy euro niż na Łotwie. Łatwo sobie zadać pytanie – czy na pewno zachodni inwestor wybierze stosunkowo drogą ziemię w Polsce, a nie na przykład dużo tańszą w Bułgarii?

Zasadne są więc obawy inwestorów o to, że oczekiwania po otwarciu rynku za dwa lata mogą nie zostać spełnione. Rok 2016 może być  wyraźną cezurą czasową, w której ceny przestaną rosnąć, a może nawet i zaczną spadać.

W początkowych latach po wejściu do unii popyt na ziemię generowały też dopłaty do hektara. W 2004 roku było to 900 zł, co przy średniej cenie hektara wynoszącej 6 tysięcy dawało aż 15 procent zwrotu za samo posiadanie ziemi. Dziś oczywiście, po gigantycznych podwyżkach cen, nie ma o tym mowy, zwłaszcza, że w obliczu perturbacji geopolitycznych i gospodarczych niepewny jest los samych dopłat.

Czynnikiem natomiast, który ciągle może ratować ceny ziemi, będzie zapotrzebowanie na grunty pod budowę – chodzi o mieszkaniówkę i grunty pod infrastrukturę. Tutaj ziemia rolna odgrywa bardzo istotną rolę. Chodzi zwłaszcza o grunty gorszej jakości, w granicach miast. Te można przekształcić bezproblemowo na budowlane i rozpoczynać inwestycje. Takiej ziemi szukają inwestorzy. Tak więc działki rolne w miastach, lub blisko nich, o ile dają się przekształcić, ciągle są hitem inwestycyjnym. Ich ceny sięgają niejednokrotnie nawet stawek za działki budowlane.

Podsumowując: obecny, nieznaczny spadek cen może być zjawiskiem przejściowym, jednak inwestorzy, którzy dziś planują włożenie swego kapitału w grunty rolne, powinni pamiętać, że sytuacja jest już zupełnie inna, niż w 2004 roku. Wiele wskazuje na to, że jeśli nie będziemy mieli do czynienia z wyraźnym pęknięciem bańki cenowej, to na pewno w perspektywie kilku lat wyhamują duże wzrosty cen ziemi rolnej.

Paulina Michniak
Dział Analiz WGN
drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Wyceny
Wyceny


WGN Projekty
Projekty


Home staging
Home staging


E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program. Tak więc – w związku z dużym popytem i wysokimi limitami w MDM, ceny szybciej rosną w takich miastach jak: Poznań, Gdańsk i Łódź. W tych wszystkich lokalizacjach maksymalna stawka za metr kwadratowy mieszkania z dopłatą jest albo powyżej średnich cenowych (Poznań, Łódź) albo na ich poziomie (Gdańsk). Co prawda –z początkiem lipca w tej ostatniej lokalizacji limit się zmniejszył. Do końca czerwca w Gdańsku można było kupić mieszkanie w MDM w cenie maksymalnej blisko 5700 zł, co właściwie odpowiadało średnim cenowym dla tego rynku. Obecnie jest to o ponad 4 proc. niżej i wynosi 5425,75 zł. W Poznaniu i Łodzi natomiast maksymalne ceny mieszkań w MDM są wyższe albo równe średnim cenowym dla rynku – i jak podkreśla REAS – sprzyjają szybszym podwyżkom cen. W Poznaniu przeciętnie za mieszkanie deweloperzy oczekują około 5900 zł/ m kw. a więc dokładnie tyle, ile wynosi limit w MDM. Warto zaznaczyć, że od stycznia ceny ofertowe wzrosły średnio na tym rynku o około 300 zł za metr. Z kolei w Łodzi, gdzie z dopłatą państwa można kupić mieszkanie w cenie blisko 4900 zł za metr, obecna średnia cenowa to około 4700 zł. Od początku roku wzrosła ona o około 200 zł/ m kw. Mniejszy wpływ na ceny rynkowe ma MDM, w miastach gdzie limity są zdecydowanie poniżej średnich stawek. Przykładowo – we Wrocławiu nowe mieszkania z dopłatą kupimy w maksymalnej stawce blisko 5000 zł, a średnia cenowa dla tego rynku wynosi niecałe 6000 zł. Od początku roku nie zmieniła się ona zasadniczo. Dostrzegamy tylko niewielkie wahania. Jeśli chodzi o Warszawę i Kraków – tutaj co prawda limity cen MDM są dużo niższe od średnich cenowych, mimo to z danych WGN oraz innych pośredników nieruchomości i barometru cen wynika, że od początku roku stawki wzrosły o około 150 – 200 zł na metrze. W Warszawie średnia cenowe dla nowych mieszkań obecnie to niecałe 8000 zł za metr, w Krakowie o 1000 zł niżej. Wszystko wskazuje na to, że ceny na rynku pierwotnym nadal będą rosły, choć być może nie tak dynamicznie, jak obecnie obawiają się tego klienci. Co prawda deweloperzy znów dużo budują, a w II kwartale liczba mieszkań wprowadzonych do sprzedaży, wzrosła o ponad 14 tysięcy, czyli o prawie 50 proc., jednak stale utrzymujący się wysoki popyt będzie generował podwyżki. Dodać należy też oczekiwanie, że na rynkach ze słabą dostępnością mieszkań w MDM (Wrocław, Kraków) w kolejnym kwartale wzrosną limity programu, co będzie kolejnym czynnikiem, sprzyjającym wzrostowi cen. Na tym tle pozytywnie prezentuje się rynek wtórny, gdzie wyraźnych wzrostów cen na razie nie widać – przy czym z racji szerokości oferty, na większości dużych rynków klienci mają duży wybór tanich mieszkań, często w niższych cenach nawet od lokali z państwową dopłatą.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies