raporty i opinie o rynku

Jak rozliczyć sprzedaż nieruchomości z fiskusem?

Rozliczenie podatku do Urzędu Skarbowego z tytułu sprzedaży mieszkania uzależnione jest od daty zakupu tej nieruchomości. Inny podatek obowiązuje, jeśli nieruchomość została nabyta przed 1 stycznia 2007 r., inny, jeśli były to lata 2007-2008. Żeby nie było zbyt prosto, nowelizacja ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przyniosła nowe stawki dla nieruchomości nabytych po 1 stycznia 2009 r.
Podatek w pigułce

W myśl ustawy z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych, podatnik zobowiązany jest do zapłacenia podatku od dochodów z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub też jej części, jeśli nie upłynęło 5 lat od momentu nabycia nieruchomości (licząc od końca roku kalendarzowego). Najprościej rzecz ujmując, po upływie 5 lat, nieruchomość nie podlega opodatkowaniu.
Powyższe uregulowania mają również zastosowanie w przypadku spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej oraz prawa wieczystego użytkowania gruntów.
Podstawą, od której liczymy podatek, jest kwota dochodu ze sprzedaży nieruchomości, czyli różnica między sumą przychodu a kosztami jego uzyskania (np. akt notarialny, opłata za rzeczoznawcę itp.).

Należy jednak pamiętać, że powyższe zasady nie mają zastosowania, jeśli sprzedaż dotyczy nieruchomości lub prawa użytkowania wieczystego, która jest przedmiotem działalności gospodarczej, a także, kiedy przychód ze sprzedaży nieruchomości bądź praw, jest przychodem z działalności gospodarczej lub z działów specjalnych produkcji rolnej.

Jeszcze inaczej będziemy rozliczać nieruchomość, która została nabyta nieodpłatnie, np. w drodze spadku lub darowizny. W tej sytuacji, kosztem uzyskanego przychodu będą udokumentowane nakłady zwiększające wartość nieruchomości, poniesione w trakcie posiadania nieruchomości, a także kwota opłaconego podatku od spadków i darowizn, ale tylko w takiej części, w której wartość zbywanej nieruchomości została przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn, odpowiada łącznej wartości rzeczy przyjętej do opodatkowania tymże podatkiem.

Co wchodzi w skład kosztów uzyskania przychodu?

Koszty uzyskania przychodu związanego ze sprzedażą nieruchomości to koszty nabycia lub koszty wytworzenia (udokumentowane), zwiększone o nakłady, które nabywca poniósł w celu zwiększenia wartości nieruchomości lub praw majątkowych, w trakcie posiadania. Konsekwentnie należy zbierać wszelkie dokumenty, świadczące o ilości środków wydatkowanych na rzecz zbywanej nieruchomości. Mowa tutaj nie tylko fakturach na materiały budowlane, potrzebnych w trakcie remontu, ale również aktach notarialnych i opłatach notarialnych, które w przyszłości mogą być podstawą do obniżenia podstawy opodatkowania.
Istotną kwestią jest również inflacja. Zgodnie z art. 22 ust. 6f ustawy o PIT, koszty nabycia lub koszty wytworzenia (ust. 6c), są corocznie waloryzowane przez wskaźnik inflacji, zaczynając od roku następującego po roku nabycia lub wytworzenia, a kończąc na roku podatkowym poprzedzającym zbycie nieruchomości.

Zwolnienia i ulgi

Rozliczenie podatku dochodowego to nie jedyna kwestia, która uwarunkowana jest datą nabycia nieruchomości. Data zakupu jest również istotna, jeśli liczymy na zwolnienia i ulgi.
Jeżeli nieruchomość została nabyta przed 1 stycznia 2007 r., należy zapłacić podatek w wysokości 10 %. Można jednak odstąpić od uiszczenia tego podatku, jeśli uzyskana kwota ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, w ciągu dwóch lat od zbycia.
W przypadku sprzedaży nieruchomości nabytych od 1 stycznia 2007 do końca grudnia 2008,  podatek wynosi 19 %. Skorzystać jednak można z ulgi meldunkowej, o której mówi art. 21 ust. 1 pkt. 126 ustawy o PIT. Ulga meldunkowa to zwolnienie z opłaty podatku dochodowego, jeśli osoba zbywająca nieruchomość była zameldowana w niej przez okres minimum 12 miesięcy, przed data zbycia.
Nieruchomości zakupione od 1 stycznia 2009 roku, w przypadku obciążone są 19 % podatkiem dochodowym, jednak zwolnienie z tego podatku może nastąpić, jeśli kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości zostanie przeznaczona na własne cele mieszkaniowe, w ciągu dwóch lat od momentu zbycia nieruchomości.

Katarzyna Surma, Dział Analiz WGN
drukuj

Inne artykuły z kategorii raporty i opinie o rynku:

Centralne biuro WGN
50-079 Wrocław,
ul.Ruska 22
tel./fax +48 71 337 84 00
e-mail: wroclaw@wgn.pl
WGN Nieruchomości
Nieruchomości
Polska
Rosja
USA
Węgry

WGN Kredyty
Kredyty

WGN Aranżacje pod klucz
Aranżacje
pod klucz

WGN Wyceny
Wyceny

WGN Ubezpieczenia
Ubezpieczenia

WGN Analizy
Analizy

WGN Projekty
Projekty

Home staging
Home staging

E-marketing
dla nieruchomości


Mieszkania po drugim kwartale – MDM wypacza ceny
Firmy deweloperskie ciągle odnotowują bardzo dobre wyniki sprzedaży nowych mieszkań, jednocześnie coraz więcej budują, ale też rosną ceny – dotyczy to w szczególności tych rynków, gdzie limity MDM są wysokie – tak wygląda sytuacja na rynku pierwotnym po II kwartale tego roku.
Z raportu, który na ten temat przygotował REAS wynika, że, mimo, iż w porównaniu do pierwszego kwartału wyniki sprzedażowe się nieco pogorszyły, to jednak nadal utrzymuje się wysoka liczba transakcji, nienotowana na polskim rynku od boomu mieszkaniowego z roku 2007. W drugim kwartale tego roku firmy w miastach takich jak Warszawa, Wrocław, Kraków, Trójmiasto, Poznań i Łódź sprzedały ponad 10 tysięcy mieszkań. Jest to o 6 proc. mniej niż w pierwszym kwartale roku, ale potwierdza jednocześnie ciągle wysoki popyt. REAS w swoim raporcie zaznacza, że – by dobre dane sprzedażowe były osiągnięte – mieszkania musieli kupować klienci z różnych grup – zarówno uczestnicy programu MDM, jak i klienci korzystający ze zwykłego kredytu bankowego, osoby kupujące mieszkania za gotówkę oraz ci, którzy byli zainteresowani kupnem pod rynek najmu. W sumie – w okresie ostatnich 4 kwartałów – na wyżej wymienionych rynkach sprzedano blisko 42 tysiące mieszkań. Dobra sprzedaż – jak podkreśla REAS – to efekt przekonania klientów, że oferta deweloperów zaczyna się kurczyć, a ceny rosnąć. Należy również pamiętać o ciągle dobrej sytuacji na rynku kredytów i niskich stopach procentowych. Co do samych cen mieszkań – okazuje się, że stawki, co zaznacza REAS, nie rosną aż tak szybko, jak obawiają się tego klienci, choć należy też zaznaczyć, że sytuacja jest różna na różnych rynkach, a wpływ na średnie cenowe ma program MDM. W drugim kwartale podsumowując wszystkie zmiany cenowe w 6 wymienionych miastach można raczej mówić o stabilizacji cen. Rynki na których one jednak rosną, to przede wszystkim te miasta, gdzie limit ceny metra kwadratowego w programie MDM jest wysoki, w porównaniu do średnich cenowych. Autorzy raportu REAS podkreślają, że jest to dowód dużego wpływu, a my chyba możemy powiedzieć – wypaczenia rynku, przez ten państwowy program.
Ten serwis korzysta z mechanizmów cookies (ciasteczka) Rozumiem | Polityka Cookies